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住房“以旧换新”能否激活潜在需求? - 凤凰网房产中山
城市与区域治理研究院苏志勇国务院推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动如火如荼,部分城市借势推出住房“以旧换新”政策,将以旧换新行动内涵做了进一步延展 -来自凤凰新闻客户端
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住房“以旧换新”能否激活潜在需求?

中国房地产网
2024-04-14 09:00

城市与区域治理研究院 苏志勇

国务院推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动如火如荼,部分城市借势推出住房“以旧换新”政策,将以旧换新行动内涵做了进一步延展。

4月1日,郑州市住房保障和地产管理局等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》,计划2024年完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套,其中政府收储5000套。紧随其后,无锡梁溪区、江苏海安、江苏常熟等城市也相继推出商品房“以旧换新”政策。据机构统计,自2023年以来,已经有超过30个城市明确表态支持住房以旧换新,通过采取国企下场直接收购、委托经纪机构出售旧房、减免契税或财政补贴等方式,助推新建商品房和二手住房市场成交。

近年来,各地因城施策的调控政策频出,但房地产市场仍处于弱势状态,供求两端均有待解难题。在需求端存在两大症结:一是中低收入群体有效需求不足;二是改善性购房群体因为旧房卖不出去或交易周期过长,购房需求被抑制。郑州等城市推出的住房“以旧换新”政策能否成为激活潜在需求的“大招”,成为业界讨论的热点。

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尝试三种模式

所谓住房“以旧换新”,就是由购房者先锁定新房房源,再由中介机构进行旧房销售,或者由房企、第三方直接收购旧房,地方政府可提供换房补贴或给予税收减免优惠。此番操作对于改善性需求购房者来说,一方面缓解了买新房的资金压力,另一方面大大缩短了二手房置换周期。

据机构统计,从2023年起已经有超过30个城市出台住房“以旧换新”政策,住房“以旧换新”已经从开发商和中介机构自发行为,升级为政府谋划并主导的主流调控工具,政策内涵不断丰富。

综合这些城市住房“以旧换新”政策措施,归纳起来大致有三种模式。

一是购房补贴模式。地方政府针对住房“以旧换新”给予一定程度的契税优惠或购房补贴,以此降低购房成本,刺激换房需求入市。例如2023年12月,沈阳市房产局推出“卖旧买新”补贴100元/平方米的优惠政策;近日,苏州、常熟相继推出“卖旧买新”购房契税补贴政策,最高可享受100%购房契税补贴。这种模式操作简单,但实施效果取决于补贴力度,对地方政府财力是个考验。

二是开发商 中介机构搭建平台代售模式。购房者可在开发商处认购并锁定房源,并由委托的房地产经纪机构出售旧房,若在一定期限内旧房售出可按流程购买新房,若旧房未售出则退还新房认购金。具体操作流程为:房地产经纪机构与意向客户沟通置换需求,签订房地产经纪服务合同;意向客户选择与房地产经纪机构合作的新房楼盘选定新房;房地产开发企业、房地产经纪机构和意向客户签订三方协议,并向新房项目交纳新房意向订金;房地产经纪机构对存量住房进行查证、验房、实勘等;意向客户完成新房购买手续。去年,淄博、宁波、盐城、济南、杭州临平等部分城市均采取这种模式推出“换新购”服务,收到了良好效果。

三是国企或城投下场收购模式。国企制订二手房收购计划,满足一定条件的旧房,可置换国企推出的新房,经第三方评估后,用旧房价抵扣部分新房款;国企回收的旧房,可作为保障房和人才公寓房源。这种模式不仅实现了新房和二手房市场的联动,也有效增加了保障房和人才房的供给。

2023年9月,江苏太仓率先采取这种模式推动商品住房“以旧换新”,在试行一段时间之后,于今年1月12日启动商品房“以旧换新”常态化,并对政策做出进一步调整。今年2月,扬州市住建局出台市区商品住房“以旧换新”政策,鼓励各地探索将收购的旧房用作人才房、保障房和征迁安置房;鼓励开发企业通过出售、出租、活化利用等多种方式处置收购的房源。4月2日,无锡梁溪区城市发展集团发布“以旧换新”公告,在区范围内试行回购区内二手房,居民换购梁溪城发集团下属控股在售新房。

相比这些城市的做法,郑州的住房“以旧换新”政策综合了市场化运作、城投收储和政府补贴三种模式。一是市场化运作,鼓励组织郑州市优秀房地产经纪机构、房地产开发企业和换(购)房群众积极参与,按照市场化流程鼓励群众“卖旧买新、以旧换新”。全年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”5000 套。二是城投收储,郑州城市发展集团制订二手住房收购计划,先行在金水区、郑东新区等区域进行试点,试点期间完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”500 套,逐步在主城区全面实施,全年计划完成 5000 套,收购房源后续将用于郑州市的保障性租赁住房。三是政府补贴,通过上述两种方式换购新建商品住房的,郑州市现行的契税补贴30%政策延续到 2024 年 12 月 31 日。三种模式将地方政府、城投(国企)、开发商、中介机构和购房者等多方市场主体联系在一起,通过城投收储、市场化运作、政府财政税收支持,合力推动“以旧换新”政策落地显效。

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实现两个联动

近年来,各地因城施策的优化调整政策频出,但房地产市场仍未见实质性好转。根据国家统计局数据,1~2月全国新建商品房销售面积11369万平方米,同比下降20.5%,其中住宅销售面积下降24.8%,住宅销售额下降32.7%。3月份房地产市场继续下滑,据克而瑞数据,刚刚过去的3月份,30个重点城市新房成交量同比下降52%,整个一季度成交量同比下降50%。

市场持续不振既有居民购买力下降、预期不稳等方面的原因,也与需求端的循环不畅有一定关系,住房“以旧换新”就成为地方政府祭出的又一个“大招”。

首先,住房“以旧换新”实现了新房与二手房的联动。目前我国住房需求已经从“有没有”向“好不好”转变,以小换大、以旧换新、以低配换高配等改善性住房需求逐渐成为市场主流。但是置换一套住房远比置换汽车、家电、手机这类产品复杂得多,由于占用资金量大,通常需要先卖掉手中的二手房,待资金到位后才能购买新房,特别是当前房地产市场处于下行周期,二手房挂牌量激增,卖掉手中的二手房并非易事。在此背景下,地方政府推出“以旧换新”政策,打通了改善性需求入场的堵点,不仅大大缩短了旧房换新房的置换周期,同时促进了新房销售,实现了房企的资金回笼,进而缓解了保交楼压力。

其次,住房“以旧换新”实现了商品房与保障房的联动。近日国务院常务会议强调,要进一步优化房地产政策,系统谋划相关支持政策,有效激发潜在需求,加快完善“市场 保障”的住房供应体系。其中保障房建设成为住房供应体系的重要一环。在住房市场总体供应充足甚至局部过剩的背景下,大规模新建保障房不仅造成土地资源和资金的严重浪费,而且还会对本已疲弱的商品房市场造成更大冲击。通过住房“以旧换新”,将改善性需求置换出来的二手房经过国企收储,改造为保障性租赁住房或长租房,快速形成保障房供应,不仅满足了中低收入群体住房问题需求,而且促进了房地产市场的良性循环。

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资金来源仍是最大难题

从理论上讲,住房“以旧换新”不仅促进了旧房的周转、新房的去化,而且实现了保障房的供给,可谓一举多得,但具体实施还有诸多难题待解,其中资金来源成为政策实施的关键。

无论是政府的财政税收补贴政策,还是国企、城投下场直接收储,都需要真金白银的资金支持。这对于本已财政吃紧的地方政府来说,是一个不小的压力。财政补贴方面,补贴少了缺乏足够的吸引力,起不到对市场的拉动作用;补贴多了则会增加财政压力。从已经实施住房“以旧换新”政策的城市可以看出,这些城市大多集中在江苏、浙江等中东部区域,财力相对充足。

国企下场收储房源更是需要巨额资金支持,而将收储房源改造为保障性租赁住房又是一笔不小的费用。通过出租回笼资金,以目前的租金回报率计算,需要一个相当漫长的过程,这对实施主体的资金实力是个巨大考验。

以郑州为例,此次实施收购行为主体为市级平台郑州城发集团,作为郑州市土地一级开发、城市基础设施建设及安置房建设任务的重要承接主体,其债务融资也受到城投债融资的限制。但是在融资支持方面,郑州市金融局将负责指导和协调商业银行,制定支持二手住房收购的融资政策,并提供优惠利率贷款服务,城发集团的收购资金来源也会得到相应的支持。

今年年初,央行和国家金融监管总局联合印发了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》,明确提出,围绕解决新市民、青年人等群体住房问题,支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房,盘活存量房屋,有效增加保障性和商业性租赁住房供应。在信贷产品和服务模式创新方面,一是加大住房租赁开发建设信贷支持力度;二是满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求;三是支持发放住房租赁经营贷款;四是完善住房租赁相关企业综合金融服务。在拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道方面,提出支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券,筹集资金专门用于增加住房租赁开发建设贷款、团体购房贷款和经营性贷款的投放;支持住房租赁企业发行债券,专项用于租赁住房建设、购买和运营。

各地实施的住房“以旧换新”,将收购的二手房改造为保障性租赁住房和人才房等,正是金融监管部门政策支持的对象。住房“以旧换新”政策的实施力度,很大程度上取决于政府资金支持的力度。

声音

去库存核心是提升一手房去化速度

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58安居客研究院院长张波

从郑州的“以旧换新”来看,最大的亮点就是,其中一半的房源是通过政府指定的收购主体进行收购,另一半才是通过常规的市场化交易实现。

“以旧换新”效果的核心点主要有两个,一是能否保障新房的价格在购买时有竞争力,二是如何拉动潜在的置换需求入市,而不仅是助力已着手置换人群。

郑州的“以旧换新”,在拉动潜在需求入场有一定作用,通过政府介入收购旧房,不但容易影响已入场开始置换人群,而且还可对暂未决定置换人群形成影响。

对于新购房的价格保障层面,郑州也没有实际影响到。如果通过一定期限内的买贵差价补贴,并且是政府介入的直接补贴,就会更有影响力,效果也会更为明显。

不过,目前要做好去库存,核心还是提升一手房的去化速度。

自去年以来,不少城市的二手房占比就开始明显提升,一方面是由于二手房在价格层面更为灵活,不少房源调价幅度明显,相比新房有一定价格竞争力,另一方面则是由于二手房“所见即所得”特点,不存在交付问题。

提升一手房的去化速度需要从两方面着手,一是提升房企的信用,尤其是在项目交付层面的信用;二是新房价格限价政策适时退出,让商品房回归商品属性,让房企根据市场化的原则来合理调整价格。

(摘自“吴晓波频道”微信公众号)

住房“以旧换新”弊大于利

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清华大学经济管理学院教授韩秀云

为了让新房卖出去,地方国有房企直接下场收购二手房,并给二手房主以补贴,让他们再去买特定新房。这就是最近被讨论得沸沸扬扬的房子“以旧换新”政策。

全国超过30城表态支持房子“以旧换新”,这里包括郑州、苏州、宁波、济南等已推出了相关政策。

很多人对此叫好,认为百姓置换新房得到实惠,房企卖出新房得到输血,这是两全其美。但我有三个问题想问。

一、这笔钱由谁来出?

地方国有房企下场收购二手房,请问他们有钱吗?如果没钱由地方政府出钱,现在有哪个地方政府能拿出这笔钱?要继续推高地方负债吗?但这些负债最后由谁买单?

二、“以旧换新”真能救房企吗?

新房卖不出去,在于价格过高,本该降价。现在让二手房主拿补贴去买新房,即使新房卖出去一些,又能占多大比重?剩下大量新房怎么办?如果硬撑着不降价,房企的日子不好过。

三、“以旧换新”挡得住房价跌吗?

从去年4月至今年1到2月,全国房价跌了23%,这期间不乏政策干预,但房价为何还跌呢?因为房子供大于求,房价跌是市场在自动调节。

我们看,各地政府以前发放购房补贴、现在又来主导房子“以旧换新”。殊不知这是扰乱市场价格,导致房子有价无市。

(摘自“韩秀云讲经济”微信公众号)


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标签: 金融 以旧换新 【责编】 王秀敏(PO001)
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