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全市首个“主题旅游区商业中心”花落谁家？

春节长假前夕，中山市商务局就《中山市商业发展规划（2019-2035年）》草案（下称规划）公开征求公众意见。根据草案公示，未来中山将计划打造6大市级商业中心、15个地区级商业中心、19条重点特色商业街区，并在农贸市场、农产品批发市场、商业流通基础设施方面重点发展。

记者留意到，规划提出作为市级商业中心之一的石岐区将打造该区乃至全市首个“主题旅游区商业中心”。外界认为，由华侨城集团投资开发的石岐区欢乐海岸，有望成为未来主城区乃至全市龙头商业旅游地产项目。

规划亮点

优化存量+强化新增：

构建“6+15+19”全市一盘棋商业版图

记者了解到，本次规划分为三个阶段：近期为2019年至2022年；中期为2023年至2028年；远期为2029年至2035年。规划提出要通过这三个阶段，将中山商业打造成集6大市级商业中心、15个地区级商业中心、19条重点特色商业街区的全市一盘棋商业版图。

首先，市级商业中心是指商业高度集聚、经营服务功能完善、服务辐射范围主要面向全市、国内和国际的广域型、超广域型消费人群的综合性商业功能区。这6个市级商业中心总面积637万平方米，分为中心组团（石岐区+东区共占两个）、东部组团（翠亨新区）、西北部组团（小榄镇）、东北部组团（三角镇）、南部组团（坦洲镇）。

值得注意的是，位于石岐区的主题旅游区商业中心，是本次规划中最受关注的区域。记者从去年中山“3·28”招商活动上了解到，“欢乐海岸”由央企深圳华侨城集团投资开发，总面积近1200多亩。按照规划设想，未来主题旅游区商业中心将以欢乐海岸项目为核心，打造成中山规划体量最大，集生态旅游、主题娱乐、科技感知、文化体验和高端商务为一体的大型城市文化旅游综合体。

记者从规划中了解到，地区级商业中心商业设施总建筑面积不低于30万平方米，商业集聚在不少于8公顷的区域范围内。而本次15个地区级商业中心总面积近384万平方米，多数为现状项目能极大地提升和规模扩大，规划新增项目为2个。当中包括：石岐莲塘北路商业中心、孙文东路商业中心、中山二路商业中心、紫马岭商业中心、富华道商业中心、南区兴南路商业中心、沙溪镇星宝路商业中心、大涌镇德政路商业中心、港口镇世纪西路一世纪东路商业中心、古镇镇华安东路商业中心、横栏镇顺兴南路商业中心、南头镇升辉北路商业中心（规划新增）、三乡镇文昌东路商业中心、火炬区同乐东路商业中心、民众镇六百六商业中心（规划新增）。

市商务局表示，特色商业街区一般依托历史保护街区、特色风貌建筑、旅游资源区而发展，靠近城市生态景观、滨水资源丰富地区。而目前中山市现有商业街22条，业态以汽车配件、服装、汽车销售、建材、电子信息产品等为主，存在商业街区缺乏特色、文旅商结合不够、配套设施不足等问题。在这些现状存在商业街区中，岐江特色街区、大涌红木文化街区、古镇灯饰特色展贸街区选被纳入全市特色商业街区规划中。

记者观察

人气涣散交通制约：老城区商业与新建商业体此消彼长

从记者持续走访的情况来看，近年来中山传统老城区沿街商业、传统百货在人气、经营情况并不十分理想。譬如，目前石岐区逢源商业街、泰安路、悦来路、太平路、民族路、民生路、孙文中路等沿街商铺就出现了不少闲置的情况。即便是市中医院悦来门诊部门前悦来城、市人民医院公交枢纽站商业体等具备一定体量的新建商业体，近两年也因经营情况未如理想而宣告结业，目前大多处于空置状态。

在过去一年期间，记者曾先后与上述区域商铺的部分商家交谈，后者大多都表示，受交通（单行线）、网购等因素的影响，目前除了快餐等大众餐饮行业还能保持人气外，近两年经营难度加大、生意额下降等已经呈常态化趋势，部分商家也因此选择结业或搬到一些新区开店。

对此，中山资深商业地产人士、凯辉高德总裁谈子信曾向记者表示，经济发展助推商业模式升级是所有城市发展的必然结果。中山商业经历了从早期的街铺、大卖场、百货商场到现阶段的购物中心模式的转变。商圈的更新迭代也从曾经的中恳百货商圈、中山百货商圈及益华商圈发展到如今以城市综合体为核心的商圈格局。而且，目前老城区的一些业态是早年随着中山城市发展而自发形成，而随着城市规划和建设，优胜劣汰是任何城市商业格局持续洗牌的必然结果。

不过他也曾指出，结合目前国内众多城市情况来看，老城区商圈的没落与片区市政功能、商业规划的因素更大。譬如，老城区人口、建筑密度大，早年建筑设计水平低，用地功能混乱，难以进行科学、合理的功能区分等因素，都与老城区商业环境不佳紧密相连。

中原地产(中山)拓展部总监植建军则认为，一个城市的商业地产除了受政府规划的引导外，其发展更多基于市场自身驱动。商业地产项目的成败与前期市场调查、规划定位、拿地、建筑设计、招商、后期销售等方面密不可分。而且，这些都离不开城市人口总量、人口分布、消费水平等基本面。在目前中山人均商业面积已经超过高出行业标准的情况下，未来在盘活存量物业、避免同质化方面显然更为重要。

市场动态

定位珠三角大规模产业综合体：古镇利和·威斯汀酒店计划年中开业

记者近日获悉，继早前购物中心一期开业后，作为古镇利和广场的核心部分，楼高305米（共61层）的古镇利和广场威斯汀酒店目前主体建筑已经完工，装修已达到（总工程量）80%以上，有望在今年年中正式开业。

记者了解到，古镇利和广场总投资超70亿元，建筑面积达160万平方米，定位为珠三角乃至全国大规模灯饰产业综合体。

另外，项目主板块利和灯博中心总体量是55万平方米，目前入驻灯博中心的商家超500家，品牌达数千个。除利和灯博中心外，项目还规划有金融一条街（与古镇政府联合打造），1.5万平方米的金汇酒楼、可容纳1500人的电影院、10万平方米的休闲娱乐购物中心、希尔顿（公寓式）与威斯汀两大酒店。

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