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深圳实行“三价合一”后，中山楼市有复苏迹象

自今年年初开始，中山楼市一直处于不温不火状态。受到银行贷款利率不断上涨、中山网签速度依旧缓慢、开发贷受限等因素影响，开发商获得现金流的渠道收窄。在这样的背景下，中山有部分楼盘以内部价等名义悄悄卖起特价单位，其中不乏一度热销的盘。

不过，在深圳实行“三价合一”后，加上小阳春行情，中山楼市开始出现复苏现象。有楼盘开盘情况理想，并出现不少外来投资客身影。而受青睐的地区目前主要集中在价格相对较低的三角镇等区域，还有部分不限购的公寓项目，有公寓项目甚至传出被香港客户一次性买入36套。业内人士表示，目前中山楼市由于部分外来投资客的补充继续保持较好势头，而楼价尚属于粤港澳大湾区中较低的城市，政策也相对宽松，这刺激了部分购房者转身买中山楼盘。

有楼盘降价逾20%，但需一次性付款

南都记者在3-4月份巡盘时发现，部分楼盘竟出现少有的特价单位，甚至特价得“出乎意料”。例如有知情人士表示，西区中泰上境有针对部分合作客户推出少量特价单位，只需8000元/平方米。这意味着什么？该楼盘在去年中首次开盘时价格最低都要接近9000元/平方米，而随后价格不断上涨，此前在部分房产网站上的对外价格一度高达1.1万-1.3万元/平方米。这意味着即使按照1.1万元/平方米计算，这些特价房源直接降价20%以上，接近30%。不过享受这一特价的前提是必须一次性付款。

实际上，有从业者告诉记者，因为备案价格与网签价格严重脱节，导致不少楼盘无法按照实际销售价格通过网签备案，而目前不少的网签合同正在等待审核，若要通过也只能按照政府规定的8000元/平方米线进行报备。而相对目前镇区1万元/平方米、城区1.2万-1.5万元/平方米起步的楼盘而言，显然无法顺利通过网签。因此，开发商为了通过网签，往往采取了如这一楼盘一样的增加首付甚至一次性付款的模式来获取更多现金流。

例如，南朗区域不少楼盘均价已经高达1.5万元/平方米起，这注定了楼盘们只能另辟蹊径。记者从山海郡手上获得的一份销售房源价格单显示，105栋的603单位建筑面积为116.38平方米，总价为1775626元，相当于单价约15257元。该价格为带装修价格的实际成交价格，而为了通过网签，该总价需要拆分为两份：一个是通过备案的毛胚价格，总价为1531228元，单价为13157元，按照4成首付来算，一个月内分两次给首付，即需要支付61万左右；剩下的款项为装修款，即244398元，需要在1年内分4次还清——— 也就是说购房者需要筹措超过85万元的资金，差不多是总房价一半。而这还不是最夸张的案例，有附近的销售人员告诉记者，部分楼盘只允许贷款50万以内，也就是说几乎大部分的款项都需要一次性付清。

有珠海的业内人士表示，目前该区域按照实际成交价来看，南朗一些项目的购房压力已赶上珠海西区的核心地段，部分楼盘如碧桂园保利天启最高价近20000元/平方米。

同时，此前一度卖得不错的公寓项目开始出现降价。例如东区的越秀星汇品峰天寰，一开始的开盘价格在1.6-1.8万元/平方米，但后来不断下调，一度调整在1.45万元/平方米。南区有公寓项目一度销售火热，但也开始出现销售疲软现象。

受深圳“三价合一”影响，部分楼盘涨价

然而，仅仅根据上述情况判断中山房地产市场走下坡路还为时尚早。近日，有楼盘被传出有香港客过来中山西区的懿峰公寓项目扫货，一个人买下36套公寓，开发商揽金4500万。这一信息被不少销售人员广为传播，被部分人认为中山楼市向好的表现。不过，南都记者向代理商人员求证时，发现并非一人买下这些物业，而是多人买下。

即便如此，对于一度销售变冷的公寓，这无疑是一支强心剂。同时，三月份不少楼盘开盘情况较为理想。例如，根据中山乐居统计显示，远洋君域推88-132平方米三房和四房合计260套，均价11000元/平方米，当天销售241套，去化率高达93%；华发四季推34栋97-118平方米三房和四房毛坯单位共计160余套，成交均价11180元/平方米，仅剩少量；保利碧桂园领秀海推83-106平方米两房和三房带装修单位共150套，均价17000元/平方米，当周累计认购119套；雅居乐万象郡推两房至四房共计168套，开盘当日认购64套，其中超7成为外地客户；雅居乐迪茵湖小镇推11栋两房和三房共119套，截至当天11：20分基本消化完，其中8成为广州客、深圳客；西区沙朗新长江.尚悦推99-101平方米三房带装修单位40余套，均价为12000-13000元/平方米，截止当天上午12点去化约四成左右；三角万领蓝珊郡推97-107平方米三房共计200套，截至当天12：00消化大概100套，以南沙、番禺客为主……

还有楼盘由于受到深圳三价合一的影响，开始上调价格。例如火炬区风向标楼盘万科柏悦湾年底一度由于回笼资金，最低才14500元/平方米起，但近期上调后的价格是20000元/平方米。还有楼盘销售表示，火炬区此前受限购限价影响较大，但最近开始有深圳客慢慢过来购房，因此人气还算不错。

记者观察

行情：三月网签1628套，环比升111%

从数据来看，虽然网签出现千位数的复苏，但依然还没到热销地步。根据合富研究院(中山)监测显示，3月全市新建住宅网签量1628套，环比上升111%，不过同比2017年3月，全市住宅网签量下降68%。

贷款：全面升级，首套最贵上浮30%

房贷方面则对购房者并不“友善”。南都记者询问多家银行发现，目前中山4月份的首套房利率几乎都在基准利率基础上上浮15%或以上。其中，有10家银行的首套房贷利率上浮20%或以上，甚至出现了首套房利率上浮30%的银行；另外，只有6家银行的首套房贷利率上浮15%或以下。同时，对比3月份，中山有11家银行上调了房贷利率，基本涨幅在5%。这一做法无疑对购房者的资金链产生极大影响。而有邮政银行的工作人员告诉记者，目前全市的银行贷款额度很紧张，若想要银行第一时间放款，一般要申请基准利率上浮25%以上，即便申请上浮10%的也需要等待半年至一年时间不等，而他们银行已经是放款速度较快的，也需要半年左右。

业内说法

区域分化或将出现

对于中山楼市出现的现象，业内人士认为，中山楼市目前的确因为限购等原因受到不少限制，导致很多住宅在销售时首付要求大幅提升。不过对于整体的中山楼市来说，目前并没有出现太大的变化，更多的是平稳过渡。

“个盘情况并不能代表全市的变化”，合富研究院高级分析师谢仲娟认为，中山目前整体情况平稳，若放大到个盘来看，的确出现热销的可能。但每个楼盘的情况不一，例如目前热销的三角镇受到南沙系列利好和当地3万-4万元/平方米的高楼价刺激，导致三角镇能够青出于蓝，而价格上浮速度相对较慢的北部镇区，如东凤小榄等区域也有好转迹象。然而，这一切是基于中山楼价水平原本相对其他城市偏低的前提。“如果全市楼盘都卖1.8万-2万元/平方米，可以预见中山楼市也不会好过，有开发商由于资金压力适当调价，因此楼盘热销是有可能的”，她表示，像部分没调价而热销的项目，是由于开发商花大价钱去聘请外地经销商带客所致。

（来源：南方都市报）

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