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7月成分水岭 房企快速去库存 打折降价都来了

随着楼市不断调整，房地产开发企业销量增速纷纷放缓，部分企业甚至出现下滑。

“蓄客难度越来越大，以前一开盘都是哄抢，现在客户都开始观望。”一位开发商营销人士告诉记者。

作为行业排头兵的恒大(03333.HK)、万科(000002.SZ)均在今年7月出现了销售环比下滑的情况。

恒大7月销售金额为人民币441.6亿元，环比回落约28%;合约销售面积为439.5万平方米，回落27.4%。7月恒大合约销售单价为10048元/平方米，与6月的10095元/平方米大致持平。

而万科发布的数据显示，7月份实现销售面积249.1万平方米、销售金额355.6亿元，与6月相比，分别下滑28.5%和27.6%。

不只是万科、恒大，金地集团(600383.SH)今年7月实现签约面积42.8万平方米，同比下降10.19%;签约金额79.0亿元，同比下降2.59%。同时，金地在前7个月实现累计签约金额782.4亿元，同比增长50.28%。

7月份似乎是一个分水岭，让房企的销售纷纷出现下滑。

7月，绿城集团(含合营及联营)取得销售面积约33万平方米，当月销售金额约为人民币88亿元。销售金额环比下滑约24.7%，销售均价约为27218元/平方米，比6月的23249元/平方米有所提高。

旭辉的合同销售(含合营及联营)金额约人民币85.6亿元，合同销售面积约50.9万平方米，环比分别下调5.1%和3.2%。旭辉在7月的合同销售均价约人民币16800元/平方米，比6月的17100元/平方米略有下调。

融信中国(03301.HK)发布2017年7月未经审核的营运数据，今年7月份融信的合约销售额为35.38亿元人民币，今年前7个月合约销售额共计190.53亿元。据此推算，今年上半年融信完成了155.15亿元的销售业绩，相比去年同期的132.2亿元，增长约17%，而去年，这一数字高达176.7%。

克而瑞分析指出，从7月的市场情况来看，房企在一二线城市的销售去化受限购、限售影响较大，预计一二线城市未来的市场前景将保持持续稳定;目前销售情况更好的仍然是三四线城市，布局三四线城市的企业将继续受益。

从企业销售情况来看，多数房企的业绩较6月环比下降，TOP100房企整体的销售规模环比下降39.1%。TOP3房企单月业绩规模的环比降幅为20.1%，降幅较小，可见虽然大部分房企的业绩规模都有所降低，但龙头房企的规模集中度继续保持了进一步的上升。同时必须看到，TOP4~TOP20降幅为47.6%，在各梯队中降幅最大，可见在上半年的业绩冲刺之后，随着淡季到来，进入休整期。

房企的销售乏力很大程度是因为一二线楼市的调整，在政策的调控下，市场预期不断降低，开发商纷纷感受到压力。

在华南，已经有开发商开始打折促销;在华东，多家房企开始不断提出去库存的举措。面对不确定的市场，很多企业为了保现金流都尽量出货。

易居智库研究总监严跃进指出，受调控政策影响，7月份房企的推盘节奏和销售节奏都在放缓，加之传统淡季效应的出现，销售规模的下滑在所难免。

今年3月以来，热点城市出台新一轮的房地产调控政策，包括限购、限价、限贷、限售等。截至目前，超过50个城市正在承受调控重压，几乎覆盖了全部热点区域。

克而瑞的一份报告指出，2017年1~7月，大部分房企都加紧推货，规模房企整体销售业绩较去年同期增幅较大。而同时，各热点城市限购、限售政策持续加码。2017年以来，除了一二线城市政策加码外，部分热点三四线城市也加入限购、限贷、限售的行列，由环一线向其他区域扩围。限购、限贷等政策的不断加码一定程度上限制了市场的购买力，下半年在行业政策从严的趋势下房企仍需加速去化。

“在2016年9·30开始的这一轮调控中，楼市在2017年将面临非常明显的降温风险：大部分房企都在2016年拿了比较高价的地，这种情况下，对未来房价上涨预期非常高，而调控又导致房价上涨难度非常大。资金成本逐渐增加，对于2017年来说，各种融资渠道压力逐渐增加，对于很多房企来说，资金链的风险逐渐积累，快速去化将成为房企的主旋律。”中原地产首席分析师张大伟说。

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